บ้านคือทรัพย์สินที่ใหญ่ที่สุดและเป็นหนึ่งในสิ่งที่ทุกคนใฝ่ฝันว่าอยากจะมี แต่กว่าจะมีบ้านสักหลังนั้นไม่ง่ายเหมือนซื้อรถยนต์ หรือมือถือที่พร้อมจะเปลี่ยนเมื่อไหร่ก็ได้ เพราะบางคนมีโอกาสซื้อบ้านได้แค่หลังเดียวและครั้งเดียวในชีวิต
และเมื่อจะซื้อบ้านทั้งทีเราควรรู้อะไรบ้าง นี่คือข้อมูลเบื้องต้นที่คนจะซื้อบ้านต้องอ่านก่อนจะได้รู้ว่าต้องทำอย่างไรต่อเมื่อต้อวมีบ้านสักหลังนึง
เลือกทำเลบ้านที่เหมาะกับชีวิตเราที่สุด
อันดับแรกสุดของการซื้อบ้านคือเลือกทำเลที่เหมาะสมกับชีวิตเรา เพราะหลังจากนี้ไปเราจะต้องอยู่บ้านหลังนี้ไปตลอดชีวิต (หากไม่คิดจะซื้อบ้านใหม่หรือมองแล้วโอกาสจะซื้อบ้านใหม่ไม่ใช่ในสิบปี) ทำเลของบ้านจะเป็นการกำหนดชีวิตเราไปในตัว เช่นบ้านห่างจากออฟฟิศแค่ไหน ห่างจากจุดที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์เราหรือเปล่า
อย่างบางคนออฟฟิศอยู่สามย่าน แต่บ้านที่จะซื้ออยู่บางใหญ่ เดินทางไกลทุกวันก็คงจะไม่ไหว แม้บ้านจะราคาถูกกว่า พื้นที่เยอะกว่า แต่หากช่างน้ำหนักดูแล้วพบว่าเราต้องเสียเวลาในชีวิตเพื่อเดินทางไปทำงานมากเกินไป คนซื้อก็ต้องมาชั่งน้ำหนักดูอีกทีว่าชีวิตแบบนี้ไหวไหม เพราะถ้าซื้อไปแล้วเปลี่ยนคืนไม่ได้น้าาา
ดูโครงการที่คิดว่าเหมาะกับแผนในอนาคต
แบรนด์บ้านต่างๆ หากมากางแปลนดูจะพบว่าทั้งไซส์ และรูปแบบภายในของบ้านแทบไม่ต่างกันเลย จะต่างกันก็คือแบรนด์ของ Developer กับรายละเอียดของบ้านแต่ละโครงการ
แต่สิ่งที่เราจะต้องเลือกก็คือบ้านที่จะอยู่นั้นอนาคตมีแผนอย่างไร หากอยากมีลูกก็ต้องดูบ้านที่มีห้องสำหรับเด็กที่พื้นที่กว้างสักนิด หรือหากอยากจะพาครอบครัวมาอยู่ด้วยก็ต้องดูบ้านที่มีห้องมากกว่า 3 ห้องขึ้นไป อยากเลี้ยงหมาก็ต้องมีพื้นที่ให้หมาวิ่งเล่นด้วย
นอกจากบ้านแล้วสภาพแวดล้อมของบ้านที่อยู่ก็สำคัญ ชอบโครงการที่มีส่วนกลางแบบไหน ระบบรักษาความปลอดภัยถูกใจหรือยัง ก็เลือกเอาที่สบายใจจะอยู่ อย่างไรก็ตามเหตุผลในการเลือกบ้านเพื่ออยู่อาศัยของแต่ละคนค่อนข้างต่างกัน ดังนั้นตอบตัวเองให้ชัดเจนว่าเราจะมีบ้านเพื่ออะไร แล้วค่อยมาเลือกบ้านที่เหมาะกับแผนการในอนาคตที่จะใช้ชีวิตในบ้านหลังนี้
มองราคาบ้านที่ตรงกับสภาพการเงินในปัจจุบัน
หนึ่งในสิ่งสำคัญอันดับต้นๆ ของการซื้อบ้านคือราคา หากทำเลงาม บ้านหลังใหญ่ราคาบ้านก็แพงเป็นเรื่องปกติ ในการเลือกซื้อบ้านหลายคนก็มีชุดความคิดที่หลายหลากเกี่ยวกับเรื่องของราคา แต่พอเอาปัญหามารวมกันทุกคนจะมีเหตุผลที่ค่อนข้างคล้ายกันสองประเด็นในการพิจารณาราคาของบ้านก่อนจะตัดสินใจซื้อคือ
- กัดฟันจัดไปเลยทีเดียวแล้วค่อยว่ากันเน้นใหญ่ไว้ก่อน เพราะบ้านใหญ่กว่าได้เปรียบแต่กัดฟันหน่อยตอนผ่อน
- ซื้อหลังที่เราไหว ไม่ต้องกดดัน เน้นสไตล์นกน้อยทำรังแต่พอตัวไปก่อนอนาคตว่ากันอีกที
ราคาเป็นกำแพงใหญ่ที่สุดของคนซื้อบ้านมือใหม่เนื่องจากอัตราผ่อนต่อเดือนนั้นค่อนข้างที่จะสูง และต้องผ่อนบ้านหลังนั้นไปอย่างต่ำก็ 25 ปี หากคิดดีแล้วว่าในจำนวนเงินผ่อนระดับนี้เราไหวจริงๆ ไม่ได้กระทบกับชีวิตส่วนตัวมากนักก็จัดได้เลย แต่ถ้าคำนวณแล้วว่าผ่อนบ้านที่อยากได้ แต่ชีวิตแขวนอยู่บนเส้นด้าย เงินเหลือต่อเดือนแค่สองพันบาท อันนั้นแปลว่าเรายังไม่พร้อม กลับมาคิดดูก่อนก็ได้ อย่าเพิ่งใช้คำว่า “กัดฟัน”
ค่าใช้จ่ายที่ควรรู้ก่อนจะถึงวันโอนบ้าน
หลังจากเลือกบ้านเสร็จแล้ว ตัดสินใจเสร็จแล้วว่าจะเลือกบ้านที่ทำเลไหน ราคาที่รับได้แล้ว ขั้นตอนต่อมาคือต้องรู้ว่าค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการซื้อบ้านสักหลังนึงมีอะไรบ้างนอกจากเงินที่ต้องผ่อนกับธนาคารดังนี้
- ค่าทำสัญญาหรือเงินจอง : รายจ่ายที่ต้องจ่ายในวันจองบ้านซึ่งเงินค่าทำสัญญากับเงินจองอาจคนล่ะส่วนกัน เงินจองคือเงินที่เราต้องจ่ายเป็นเหมือนการมัดจำว่าเราจองบ้านหลังนี้นะ ส่วนเงินค่าทำสัญญาซื้อขาย จะเป็นเงินที่เราจ่ายให้กับทางโครงการก่อนที่จะยื่นกู้กับธนาคาร หากกู้ผ่านและโอนบ้านแล้วเรียบร้อยเงินในส่วนนี้จะถูกคืนมาเต็มจำนวน แต่ถ้ากู้ไม่ผ่านโครงการจะต้องคืนเงิน
- เงินดาวน์ : เงินที่ต้องจ่ายให้กับโครงการที่เซื้อ (ไม่ใช่เงินที่ผ่อนให้ธนาคารเพราะยังไม่ได้กู้) หลังเราตัดสินใจทำสัญญาซื้อบ้านแล้ว แต่บ้านยังสร้างไม่เสร็จ ผู้ซื้อก็ต้องจ่ายเงินดาวน์ตามจำนวนงวดที่โครงการระบุไว้ในสัญญาจนถึงวันที่บ้านพร้อมโอน เงินดาวน์จะได้คืนก็ต่อเมื่อผู้ซื้อโอนบ้านเป็นของตัวเองแล้ว รวมไปถึงเงินทำสัญญาและเงินจอง ผู้ซื้อจะได้คืนด้วย
- ค่าโอนบ้าน : ค่าโอนบ้านจะจ่ายก็ต่อเมื่อกู้ธนาคารผ่าน และเงินค่าโอนบ้านนั้นผู้ซื้อกับผู้ขายจะต้องจ่ายกันคนละ 1% ของราคาที่กรมที่ดินประเมิน สมมติราคาประเมินที่ 2 ล้านบาท วันโอนก็ต้องจ่ายคนล่ะ 10,000 บาท
- ค่าจดจำนอง : ค่าธรรมเนียมที่ผู้ซื้อต้องจ่ายให้กรมที่ดิน กรณีที่เราจำนองอสังหาริมทรัพย์โดยคิดจากราคาจำนอง 1% ของเงินที่กู้มา
- ค่าส่วนกลาง : ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อต้องจ่ายแก่นิติบุคคลของโครงการ ส่วนใหญ่จะต้องจ่ายล่วงหน้า 2 – 3 ปี เพื่อจะได้มีเงินบริหารส่วนกลาง
- ค่ามิเตอร์น้ำไฟ : บ้านทุกหลังจะต้องจ่ายค่ามิเตอร์น้ำไฟเป็นเรื่องปกติอยู่แล้วไม่อย่างนั้นก็ไม่มีน้ำไฟใช้ ซึ่งค่ามิเตอร์น้ำไฟขึ้นอยู่กับขนาดของมิเตอร์แต่หากบ้านหลังไม่ใหญ่ก็เตรียมเงินไว้ไม่ถึง 10,000 บาท
ทั้งหมดนี้มีค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 80,000 บาท ไปจนถึงหลักแสนบาทขึ้นอยู่กับราคาของโครงการที่ซื้อ ซึ่งต้องเตรียมเงินไว้ด้วย แต่อันที่จริงค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าส่วนกลาง ค่ามิเตอร์น้ำไฟ
หลายโครงการยินดีจ่ายให้กับลูกค้าเพื่อจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายขึ้น แต่บางโครงการก็ไม่มีอะไรให้เลย ก่อนจะตัดสินใจซื้อทวงสิทธิ์ตรงนี้ด้วยนะ ไม่อยากให้พลาด
เรามีสิทธิ์เลือกธนาคารที่จะกู้อย่าเพิ่งรีบ
การกู้ธนาคารเป็นขั้นตอนที่โคตรลุ้นระทึก เพราะจะได้เป็นหนี้มีบ้านในฝันหรือไม่นั้นผู้ซื้อจะยื่นกู้ได้ก็ต่อเมื่อมีสัญญาซื้อขายหรือใบจองเรียบร้อยแล้ว ทางธนาคารถึงจะรับเรื่องยื่นกู้ (แต่บางธนาคารก็ยินดีที่จะให้ลูกค้ายื่นกู้ก่อนได้แม้จะยังไม่มีสัญญาซื้อขาย) การยื่นกู้ธนาคารเราสามารถยื่นกู้เองก็ได้
หรือจะให้ทางโครงการยื่นกู้ให้ก็ได้ ซึ่งถ้าไม่อยากเสียเวลา แนะนำให้เซลของโครงการยื่นเอกสารให้เลย จากนั้นค่อยมาเลือกธนาคารที่อนุมัติอีกที ผู้ซื้อมีสิทธิ์ที่จะรอจนผลการยื่นกู้ออกครบทุกธนาคาร ส่วนเอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมให้การขอกู้ผ่านง่ายผ่านสะดวกมีดังนี้
- สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้าน : อันนี้เบสิคอยู่แล้วข้ามไปเลย
- สเตทเม้นท์ย้อนหลัง 6 เดือน : ธนาคารจะดูว่ามีรายการเดินบัญชีดีแค่ไหน เงินเข้าแล้วออกเยอะไหม เช่นเงินเข้าสามหมื่นปุ๊บกดออกหมดเลยอันนี้แปลว่าคุณอาจจะยังไม่มีเครดิตน่าเชื่อถือพอเพราะเงินเข้าเท่าไหร่ออกเท่านั้น มันจะเหลือเงินในบัญชีเท่าไหร่ล่ะเนี้ย
- หนังสือรับรองเงินเดือน : เอาไว้รับรองรายได้คุณนั่นแหละ
- ภงด. 90/91 : บางธนาคารไม่ได้ขอ แต่แนบไว้จะดีมาก เพราะ ภงด. 90/91 คือหลักฐานการยืนยันรายได้ต่อปีที่ชัดเจนมากๆ ยิ่งสำหรับคนที่ไม่ได้เป็นพนักงานประจำ การจะยืนยันว่าคุณมีรายได้ต่อปีเท่าไหร่นั้น ภงด. 90/91 คือหลักฐานสำคัญชั้นดี
- 50 ทวิ : กรณีที่คุณรับเงินจากบริษัทอื่นด้วย ธนาคารจะขอสำเนา 50 ทวิ (หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย) เพื่อยืนยันรายรับต่อปีของคุณด้วย ดังนั้นถ้ามีเก็บให้ดี
บางธนาคารก็ไม่ได้เสนอเงินกู้อย่างเดียวแต่เสนอในส่วนของประกันชีวิต และประกันอัคคีภัย (บังคับทำทุกที่) โดยมีข้อเสนอพิเศษเป็นดอกเบี้ย ซึ่งวงเงินประกันชีวิตนั้นไม่ได้รวมอยู่ในเงินกู้แต่จะเป็นเงินที่เราต้องจ่ายไปตลอดจนครบสัญญา แต่การคุ้มครองอาจจะอยู่แค่ 10 ปีแรก รายละเอียดประกันต้องคุยกับแต่ละธนาคารอีกที
อย่ารีบโอนบ้านก่อนตรวจรับเด็ดขาด
วันที่โอนบ้านนั้นแม้ถูกระบุวันโอนในสัญญาซื้อขาย แต่เราไม่จำเป็นต้องโอนบ้านภายในวันนั้นเนื่องจากในสัญญาซื้อขายระบุไว้ว่าผู้ซื้อมีสิทธิ์ที่จะตรวจความเรียบร้อยของบ้านก่อนจะโอน (อ่านสัญญาให้ดีก่อนเซ็นล่ะ) ซึ่งทางโครงการก็ต้องแก้จนกว่าจะแล้วเสร็จ ถึงค่อยโอนบ้านมาเป็นหนี้ที่เราต้องผ่อนให้กับธนาคาร
การตรวจรับบ้านเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน ถ้าไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านโครงสร้างบ้าน เป็นสถาปัตย์ หรือเป็นวิศวกร แนะนำว่าจ้างเถอะครับเพื่อความสบายใจและได้ผู้เชี่ยวชาญมาดูแลจริงๆ ปัจจุบันมีบริษัทรับตรวจรับบ้านและคอนโดอยู่มากมาย ราคาเฉลี่ยเริ่มต้นที่ 5,000 บาท ตรวจให้สองครั้งคือครั้งแรกตรวจหาตำหนิ รอบที่สองตรวจงานที่แก้ไข
อย่าโอนก่อนแล้วค่อยแก้งานทีหลังแม้เซลจะมาเร่งเร้าให้โอนก่อนแล้วค่อยแก้ เพราะถ้าโอนเมื่อไหร่คุณอาจจะเจอบริการหลังการขายที่ต่างจากตอนก่อนจะซื้อชัดเจน อีกทั้งก่อนโอน เราอาจจะสามารถขอส่วนลดอื่นๆ เพิ่มเติมได้อีกด้วยเพราะเซลเขาอยากปิดการขายแล้ว
รู้จักกฎระเบียบของหมู่บ้านที่ลูกบ้านต้องทำ
สุดท้ายหลังโอนบ้านแล้วเป็นหนี้ธนาคารแล้ว และคุณกำลังมีแผนจะแต่งบ้าน ก็ไม่ใช่ว่าเราจะทำอะไรก็ได้ ทุกโครงการจะมีกฎระเบียบที่แจ้งลูกบ้านไว้ตั้งแต่สัญญาซื้อขายถึงข้อกำหนดในการตกแต่งภายนอก รวมไปถึงการตกแต่งที่เกี่ยวกับโครงสร้างของบ้านอยู่แล้ว และการอาศัยในหมู่บ้าน
ข้อห้ามต่างๆ ที่นิติบุคคลของหมู่บ้านระบุไว้ในสัญญาอาจมีทั้งห้ามเปลี่ยนรั้วจากแบบเดิม ห้ามทำหลังคาสีประหลาดๆ กว่าสีโทนเดิมของหมู่บ้านเพื่อคุมภาพลักษณ์ของหมู่บ้าน บางโครงการห้ามยุ่งเกี่ยวกับโครงสร้างโดยเด็ดขาดแม้จะเป็นบ้านคุณเองเช่นทุบกำแพง เพื่อขยายประตู หรือต่อเติมชั้นลอยเพิ่มเพราะเป็นอันตรายต่อโครงสร้างและบ้านข้างๆ
แม้บ้านจะเป็นของคุณแต่เหนือสิ่งอื่นใดบ้านทุกหลังต้องปฏิบัติตามกฎที่นิติบุคคล และสำนักงานเขตได้กำหนดไว้เพื่อความเรียบร้อย และความปลอดภัยของลูกบ้าน หากพบว่าบ้านหลังไหนทำผิดไปจากสัญญาที่เซ็นไว้ก่อนซื้อบ้านเรามีสิทธิ์ที่จะแจ้งนิติบุคคลเพื่อให้เข้าไปจัดการชี้แจงและบังคับให้แก้ไขได้
สรุปคือมีเงินซื้อบ้านอย่างเดียวไม่ได้ ต้องรู้จักกฎกติกามารยาทด้วย